1-2-3 rekonstrukce domu krok za krokem

Postup rekonstrukce domu lze shrnout do 3 hlavních kroků:
1. Kde začít. Návrh. Rozsah rekonstrukce a žádoucí výsledek.
2. Příprava. Nejdůležitější část celého procesu.
3. Realizace.

Stručný postup krok za krokem procesem, kterým budete muset projít na cestě k vašemu novému bydlení. Nejčastější rizika a místa konfliktů, které mohou v průběhu stavby/rekonstrukce nastat. Jak vám ulehčit jednání s odborníky, kteří pro Vás budou v průběhu stavby pracovat. Architekty nevyjímaje. Pokud vás čeká rekonstrukce bytu budete mít situaci s úřady podstatně jednodušší.


dům1. Kde začít.

Návrh. Rozsah rekonstrukce a žádoucí konečný výsledek
Jaký dům chceme a můžeme stavět – vytvoření „stavebního programu“

 

Na úplném začátku si představujete, jak by měl Vás dům vypadat, jak bude velký, co všechno v něm chcete mít. Také jste si stanovili, kolik by měl nový dům stát. Asi jste také prohlédli řadu časopisů, které se věnují bydlení, několik katalogů s typovými domy a stránek architektů. Pravděpodobně máte pozemek (místo), kde bude Váš dům stát, nebo máte aspoň představu, kde by to mělo být. Když vše co o své budoucím domě „víte“ shrnete do jednoduchého seznamu zformulujete tak svůj „záměr-stavební program“

Místo, kde je dům, který se chystáte rekonstruovat bude zásadním způsobem ovlivňovat a limitovat. Těchto limitů je celá řada. Ty nejčastější bývají: velikost pozemku – jeho zastavění – tvar střechy, velikost, výška. Jak může být na pozemku umístěn, jaká úřední povolení a rozhodnutí budete potřebovat, technické – jak musí být dům založen, jak se bude připojovat k inženýrským sítím. Shrnutím těchto okolností zformulujete „zastavovací podklady“. Zatímco záměr je na Vás se zastavovacími podklady tomu tak není. Pro jednání s úřady si můžete najmout odborníka. Pokud se dům rozšiřovat nechystáte, budete mít jednání s úřady jednodušší.

Zadání je tedy sloučením vašeho záměru, toho co od domu očekáváte a jak si jej představujete a zastavovacích podmínek, které jsou určené územím, kde se bude stavět.

Architektonická studie domu. Jak bude váš dům vypadat a jak bude fungovat.
architektonická studie - skicaArchitektonická studie novostavby, nebo rekonstrukce převede vaše představy o bydlení (váš záměr) do podoby domu. Studie je základní podkladem pro daší fáze navrhování domu.

Architektonická studie zahrnuje návrhy dispozic, fasád, základních materiálů, ze kterých má být dům postaven. (Tato studie se případně dopracuje do podoby dokumentace pro územní řízení, pokud je potřeba k rozhodnutí o umístění stavby.)


2. Příprava.

územní řízení nebo územní souhlasZákladem úspěšné rekonstrukce domu je důkladná příprava. Vytvoření projektu rekonstrukce domu, projednání s úřady, zajištění všech materiálů a dodavatelů. Vždy počítejte s rezervou, jak finanční, tak časovou pro případné nepředpokládané situace, které během rekonstrukce mohou nastat.

 
Územní rozhodnutí či souhlas a následné rozhodnutí o umístění stavby

Územní rozhodnutí případně územní souhlas s novostavbou, či rekonstrukcí je procesní postup, daný stavebním zákonem, který vede příslušný stavební úřad. Jeho výsledkem je v našem případě rozhodnutí o umístění stavby. Je to nástroj územního plánování jež má zajistit kontrolovaný rozvoj území. Pro nás to znamená cca měsíc na obstarání potřebných povolení “stanovisek” a další dva měsíce na samotné řízení.

Pro toto řízení potřebujeme tzv. “Dokumentaci k územnímu řízení” Jejím základem je architektonická studie doplněná o další dokumenty stanovené stavebním zákonem. (stanoviska dotčených orgánů a účastníků řízení)

Projekt domu

kreslící prknoprojekt ke stavebnímu povolení a realizační dokumentace

Jak se má dům postavit? Zatímco architektonická studie převádí na papír přání a potřeby stavebníka, aby si utvořil představu o svém budoucím domě. Další stupně projektové dokumentace jsou zaměřeny na technické aspekty domu a orientují se především na toho, kdo dům bude stavět, aby věděl přesně jak.

Tento stupeň se obyčejně rozděluje do dvou: Dokumentace (Projekt domu) pro stavební povolení a prováděcí dokumentace. Názvy hovoří samy za sebe. První je pro účely získání stavebního povolení, případně ohlášení stavby a druhý je dopracování projektu domu do všech detailů a specifikací pro účely stavby i rekonstrukce.

Důvodem dopracování prováděcí dokumentace je především přesné zadání toho, co se bude stavět. Aby bylo jasné co stavebník objednává, v jaké kvalitě, množství, ceně a samozřejmě termínu. Abychom se vyhnuli diskuzi „my jsme to mysleli…“

Účelem této dosavadní práce architekta není jen aby jste měli krásný dům podle vašich představ, který se bude všem líbit, ale aby výsledné řešení bylo funkční, praktické a hlavně trvanlivé. Aby stavební detaily zhotovené podle předepsaných instrukcí „vydržely“. Tento poslední bod se netýká pouze jednotlivých stupňů návrhu, ale také a především času realizace domu. To je potřeba kontrolovat.

co už na stavbě nezměníte
  • trubkování pro rozvody počítačové sítě
  • rozvody rekuperace
  • rozvody klimatizace
  • přívod vzduchu ke krbu
  • odvětrání wc a koupelen
  • odvod vzduchu od digestoře
  • příprava pro instalaci bezpečnostního systému
Stavební povolení/ohlášení stavby
kreslící prkno

Správní řízení příslušného stavebního úřadu – Stavební řízení, jehož výsledkem je stavební povolení na rekonstrukci domu, nebo novostavbu je posledním setkáním s úřady před započetím stavebních prací na Vašem novém domě. K jeho podání potřebujete “projekt ke stavebnímu řízení” (jeho rozsah je daný zákonem) a souhlasná stanoviska všech dotčených orgánů. Je-li dům menší není stavební řízení nutné a postačí ohlášení stavby, které je o něco jednodušší a rychlejší. Potřebná dokumentace (projekt domu) je však totožná s dokumentací pro stavební řízení.

Potřebujete-li zjistit jaká stanoviska budete potřebovat a v jakou dokumentaci je nejlepší vyrazit na příslušný stavební úřad osobně. Dozvíte se tam vše potřebné přímo od pracovníků kteří povedou vaše stavební řízení

 
Rozpočet
rozpočet pro stavbu domu

Jistě Vás bude zajímat kolik bude stavba, nebo rekonstrukce domu stát? Zhotovení podrobné specifikace materiálů a výkazu výměr je podmínkou pro stanovení přesné ceny. Díky takovému postupu se vyhnete diskuzím v průběhu stavby „kdo, co, jak myslel“, a omezíte případné vícepráce.

Účelné je též vypracování kontrolního rozpočtu, který pak slouží, jako srovnávací informace při porovnávání nabídek dodavatelů.

Nechte si rozpočtovou rezervu!

Je možné, že se vám podaří postavit dům bez jediné „vícepráce“ (tedy práce, nebo dodávky, která není zahrnuta v projektu, ani ve smlouvě), Ale přesto doporučuji s tím nepočítat, abyste měli během stavby prostor pro drobné změny když, budete chtít něco doplnit, nebo upravit.

 
Výběr dodavatele (subdodavatelů) a uzavření smlouvy/smluv
rozpočet pro stavbu domu

Nechcete-li stavět, či rekonstruovat dům sami tedy svépomocí, čeká Vás výběr stavební firmy, která dům postaví. Výsledky předchozí práce tedy: podrobná projektová dokumentace domu, přesná specifikace materiálů a detailní výkaz výměr jsou základními předpoklady pro výběr dodavatele stavby – stavební firmy. A to i v případě, že stavbu nebudete zadávat najednou, ale postupně. V tento moment přichází do hry ve větší míře taktéž obchodně právní otázky, spojené především se smlouvou o dílo, kterou musíte s dodavatelem uzavřít. Každá smlouva by měla být konzultována s osvědčeným právníkem se zkušenostmi v tomto oboru. Taktéž by měla být prověřena věc pojištění, jak domu, tak prováděcí firmy.

Přečtěte si náš krátký článek:

Na co dát například pozor při výběru stavební firmy?

 

3. Realizace

Při realizaci je důležitý postup jednotlivých stavebních kroků.

Stavební dozor a kontrola fakturace-účtování provedených prací
rozpočet pro stavbu domu

Určitě Vás napadne otázka: “Postaví to opravdu tak, jak jsme si představovali?” nebo “Staví firma, jak má?” Abyste si na tyto a podobné otázky mohli s klidem odpovědět kladně je na stavbě Váš zástupce – “Technický dozor investora” (TDI), který provádí průběžnou kontrolu.

Pozor na doklady. Při přebírání dílčích částí stavebního díla vždy trvejte na předání relevantních dokladů. Kdyby se s firmou cokoliv stalo a vy zůstali bez dokladů. Dům nezkolaudujete.

Mimo kontrolu technickou je také nutná kontrola účtování a fakturace. Tedy že zhotovitel – stavební firma účtuje pouze práce, které jsou sjednané a skutečně provedené.
Obecně lze říci, že poskytování záloh a dopředných plateb je pro stavebníka velmi nevýhodné, ale v některých případech se tomu dnes nedá vyhnout, např. okna, ani dveře bez složení zálohy neobjednáte. Tyto záležitosti by ale měly být dopředu společně projednány a zálohy poskytnuty účelově a v daný čas. Možné je zálohy poskytnout přímo výrobci.

TDI mimo jiné kontroluje a ověřuje:

  • že stavba je prováděna podle platné projektové dokumentace,
  • že jsou používány předepsané materiály,
  • že jsou dodržovány předepsané technologické postupy,
  • že jsou správně prováděny veškeré detaily.
 
Změny během stavby

Asi tušíte, že to není ideální postup, a že změny v průběhu stavby přinášejí mnohé komplikace a vícenáklady. Málokdy se však podaří jim vyhnout. Připravte se na ně a to především ve smlouvě s dodavateli, a také s architektem. Ale přesto se snažte vše důkladně promyslet v průběhů tvorby projektu, aby bylo změn co nejméně.

 
Dokončení
rozpočet pro stavbu domu

Než se do svého nového domu nastěhujete musíte jej převzít od zhotovitele (stavební firmy) a získat od stavebního úřadu souhlas s užíváním stavby. Zhotovitel před předáním musí odstranit všechny vady a nedodělky a předat Vám veškerou potřebnou dokumentaci. Rozhodně se nenechte přesvědčit k převzetí dříve než bude vše kompletní a v pořádku.

Máte-li v ruce předávací protokol, veškerou dokumentaci k domu a dokončenou stavbu můžete požádat o souhlas s úžívaním stavby. Obvykle proběhne přímo v domě místní šetření za účasti zástupce/ů stavebního úřadu, architekta – projektanta a vás – stavebníka. Když je vše v pořádku vydá úřad obvykle do 14 dnů souhlas.

Nezapomeňte na geometrický plán s potvrzením o vkladu do katastru nemovitostí

 
Odstraňování závad po předání stavby

Není neobvyklé, že objevíte v domě závady až po předání stavby. Některé poruchy se projeví až po několika měsících užívání. Myslete na to při uzavírání smlouvy a stanovte v ní, jak se budou takové závad odstraňovat. Vhodné je sjednat zádržné.

 
Interiéry a nábytek
rozpočet pro stavbu domu

Součástí stavby a rekonstrukce budou i některé vestavěné druhy nábytku. Kuchyně, šatní skříně, knihovny apod. Udělejte si v projektu i v rozpočtu na ně místo. Objednejte je včas, aby byly dodány k datu dokončení stavby. Vestavěný nábytek se vás bude týkat také při rekonstrukci bytu.

 

P o r a d n a rekonstrukce domu